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你見(jiàn)過(guò)房屋中介勸客戶(hù)暫時(shí)不要買(mǎi)房嗎？這略顯魔幻的一幕，在2021年開(kāi)年的上海發(fā)生了。

日前，中證君走訪(fǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，1月上旬，上海二手房房東跳價(jià)、惜售案例增多，中介二手房掛牌量卻減少。此外部分學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格急劇跳漲，單價(jià)甚直逼豪宅價(jià)格。對(duì)于無(wú)法承受跳價(jià)的客戶(hù)，已有中介建議暫時(shí)不要購(gòu)買(mǎi)二手房，春節(jié)后再觀(guān)察。

賣(mài)房者的惜售和跳價(jià)，買(mǎi)房者的無(wú)奈和妥協(xié)，正在不斷發(fā)酵。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前上海二手房市場(chǎng)雖然成交量不及2016年，但是情緒和當(dāng)時(shí)情況較為類(lèi)似，已有焦躁性、恐慌性入市的氛圍。“越等越怕買(mǎi)不起，不管是不是自己的意向房源，都想搶一套。”

來(lái)源：某中介朋友圈

學(xué)區(qū)房一月之間漲超20%

近年來(lái)，學(xué)區(qū)房是上海二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，徐匯區(qū)是滬市有名的學(xué)區(qū)房聚集地。

負(fù)責(zé)徐匯某區(qū)域的房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人朱女士告訴中證君：“在我們地區(qū)來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房已經(jīng)是天價(jià)了，目前環(huán)比漲幅在20%-30%，以前從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的價(jià)格，一直在創(chuàng)新高。”

“去年12月中旬我們成交一套30多平方米的雙學(xué)區(qū)房，價(jià)格410萬(wàn)元。2021年1月，同一區(qū)域同樣面積的房子，價(jià)格就漲了80多萬(wàn)元，房東掛牌505萬(wàn)元，后498萬(wàn)元成交，一月之間漲幅超過(guò)20%。”朱女士表示。

據(jù)了解，不止學(xué)區(qū)房，朱女士負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的非學(xué)區(qū)房也在漲價(jià)，“我們地區(qū)非學(xué)區(qū)房的房源不多，但房?jī)r(jià)也漲了。”

中證君走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，上海楊浦東外灘區(qū)域、浦東梅園、張江、三林區(qū)域的二手房掛牌價(jià)格2021年以來(lái)也在漲，漲幅不一，學(xué)區(qū)房的漲幅高于非學(xué)區(qū)房。

來(lái)源：貝殼買(mǎi)房

1月10日掛牌的梅園二街坊僅37.72平方米的1985年建“老破小”學(xué)區(qū)房，單價(jià)已經(jīng)高達(dá)19.8萬(wàn)元/平方米，直逼湯臣一品。可即便價(jià)格如此之高，近一周該房已有九組中介帶看9次。中證君在中介平臺(tái)上注意到，去年該小區(qū)一室戶(hù)的成交單價(jià)是14萬(wàn)元/平方米左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截1月16日，上海全市二手房市場(chǎng)掛牌均價(jià)為58060元每平方米，比上月上漲2.82%。

從近一周在售二手房漲/降價(jià)房源量上來(lái)看，上海全市漲價(jià)房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)降價(jià)房源。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，1月9日-1月15日，上海每日漲價(jià)的房源是降價(jià)房源數(shù)量的多倍。

來(lái)源：諸葛找房

跳價(jià)、惜售，二手房陷流動(dòng)性怪圈

在房東漲價(jià)的同時(shí)，目前上海二手房市場(chǎng)陷入流動(dòng)性怪圈。

貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，截1月16日，上海共有3.58萬(wàn)套二手房房源可供出售。然而剛剛過(guò)去的12月，上海二手房成交量逼近四萬(wàn)套，去年9月和11月成交量同樣超3萬(wàn)套。

上海二手住宅成交量及同比增速

不止一位中介告訴中證君，上海二手房真的要“賣(mài)空”了。“基本上賣(mài)得差不多了，庫(kù)存房源一個(gè)小區(qū)能簽字的就一兩套。”某負(fù)責(zé)浦東三林區(qū)域的中介說(shuō)。

來(lái)源：某中介朋友圈

90后剛需購(gòu)房者霈霈也告訴中證君，她近一個(gè)月的周末都在看二手房，因?yàn)樗龑?duì)學(xué)區(qū)暫時(shí)沒(méi)有需求，所以看的大多都不是學(xué)區(qū)房，以為會(huì)沒(méi)有那么搶手，結(jié)果還是無(wú)房可買(mǎi)，看上的房東不愿意簽字，看不上的都有硬傷和瑕疵。

從中證君的調(diào)研情況來(lái)看，性?xún)r(jià)比合適的房源的確，同時(shí)房東跳價(jià)、惜售（不收定金、不簽字）的現(xiàn)象越來(lái)越常見(jiàn)。

一方面是因?yàn)榉繓|本身也是置換需求，不敢賣(mài)，擔(dān)心賣(mài)后買(mǎi)不到。上海二手房市場(chǎng)目前置換需求還是很強(qiáng)烈，大多二手房的房東也要購(gòu)置新房或者換一套更好的二手房。朱女士稱(chēng)：“現(xiàn)在的房東大多雖然把房源掛牌出來(lái)，但他們是不愿意收定金的，只接受買(mǎi)家看房，希望中介把買(mǎi)家續(xù)住，等自己搖到新房或者選好房子，再跟中介說(shuō)收定金，到時(shí)候就是出價(jià)高者得。”

置換需求的房東要先買(mǎi)后賣(mài)，然而新房搖號(hào)頗有難度，導(dǎo)致其他房東也開(kāi)始惜售，整個(gè)市場(chǎng)陷入流動(dòng)性的怪圈。

霈霈和中證君吐槽道：“我上周看中一套二手房，但中介通知我房東不肯簽字，說(shuō)前面有兩組人也看中了，如果我有意向的話(huà)就出更高價(jià)，另一個(gè)要賣(mài)房的阿姨直接說(shuō)自己看中的房子太貴了，就把自己的房子從550萬(wàn)元改成580萬(wàn)元掛牌。他們想買(mǎi)的房子漲了，就想賣(mài)個(gè)更高的價(jià)格。”

霈霈稱(chēng)，她很多想看的房子臨時(shí)都看不了，中介告訴她是因?yàn)榉繓|想捂到春節(jié)后的“金三銀四”再賣(mài)。一位在滬擁有多套房產(chǎn)的人士告訴中證君，其預(yù)計(jì)2021年上海樓市還會(huì)繼續(xù)漲，所以本來(lái)想要賣(mài)房，但現(xiàn)在不準(zhǔn)備賣(mài)了。

焦躁性入市不可持續(xù)

在這樣的走向下，上海二手房市場(chǎng)*變成了賣(mài)方市場(chǎng)，一中介稱(chēng)：“目前房源緊張，客多房少?，F(xiàn)在只要是房東能簽字的，不跳價(jià)的，都會(huì)成交。”

“如果房東真的誠(chéng)意賣(mài)房，短則掛牌當(dāng)天，多則兩三天，就能售出，買(mǎi)房的客戶(hù)幾乎沒(méi)有太多房源可以挑選。”朱女士說(shuō)道，“現(xiàn)在市場(chǎng)上真的有一波很恐慌的客戶(hù)，我們現(xiàn)在都在勸不愿意加價(jià)的客戶(hù)先不要買(mǎi)了，年后再看政府是否會(huì)出政策。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，目前上海二手房市場(chǎng)的確有焦躁性入市的情緒在里面，市場(chǎng)情緒明顯過(guò)熱。這是多種原因?qū)е碌?，一是投資者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，隨著上海二手房市場(chǎng)升溫，有性?xún)r(jià)比的房源越來(lái)越少，供求關(guān)系失衡；二是新房市場(chǎng)打新熱不斷，但好項(xiàng)目又不多，只能轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)；三是人為炒作氛圍開(kāi)始形成，像近學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格非理性上漲，單價(jià)甚直逼豪宅價(jià)格；四則是今年農(nóng)歷新年較晚，本來(lái)1月應(yīng)該是樓市淡季，但因?yàn)檫^(guò)年較晚，部分投資者透支年后需求，會(huì)在年前落實(shí)。

“疫情也有一定的助推作用。疫情影響下，不少人無(wú)法出國(guó)，需求進(jìn)一步擴(kuò)大。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

對(duì)于上海二手房后市，嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，的確有升溫可能，但調(diào)控可能也會(huì)隨之而來(lái)。盧文曦則判斷，目前上海二手房市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱，加上央行對(duì)銀行發(fā)放房地產(chǎn)設(shè)立紅線(xiàn)，再繼續(xù)升溫的可能性不大，其預(yù)計(jì)1月成交量會(huì)出現(xiàn)下墜，但短期市場(chǎng)熱度還會(huì)有慣性延續(xù)，價(jià)格不一定能降下來(lái)。

于調(diào)控，盧文曦稱(chēng)，1月-2月上海二手房市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入僵持、博弈的階段，3月份后的數(shù)據(jù)才是市場(chǎng)真正認(rèn)同的交易量和交易價(jià)格。如果3月再維持現(xiàn)有的熱度，政府的調(diào)控措施一定會(huì)升級(jí)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。

值得注意的是，1月11日，央行上?？偛空匍_(kāi)2021年上海貨幣信貸工作會(huì)議，會(huì)議稱(chēng)將穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)規(guī)模。