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房價(jià)問題是關(guān)系國計(jì)民生的大問題。近年來，我國房價(jià)飛速上升，2009~2013 年房價(jià)累計(jì)上漲 50%,房地產(chǎn)市場投資過熱[1].我國正在進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級受到房地產(chǎn)市場過熱的制約，由于房價(jià)過高所帶來的社會問題也越顯突出[2].為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，穩(wěn)定房價(jià)，2010 年開始實(shí)行限貸，加之各大重點(diǎn)城市限購政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場面臨行政化的打壓。2011 年年初出臺的限購限貸政策，甚在一些城市造成房價(jià)負(fù)增長。2013 年中央政府甚要求地方政府公開房價(jià)控制目標(biāo)，并予以數(shù)量化。然而國內(nèi)各大城市房價(jià)上漲勢頭依然強(qiáng)勁，北京房價(jià)自 2010 年開始連續(xù)上漲，受宏觀調(diào)控影響偶爾會下跌，然后又恢復(fù)上升勢頭，北京通州地區(qū) 2015 年 3 月的二手房價(jià)格為 2.2 萬元 /m2,在 2010 年一季度，通州二手房價(jià)僅為 1.3 萬元 /m2,五年來，通州二手房價(jià)格漲幅接近 70%.2010 年上海房價(jià)成交均價(jià) 22370 元 /m2,每套成交均價(jià)約 262 萬元，深圳市 2010 年房價(jià)成交均價(jià)為 13564 元 /m2,2015 年成交均價(jià)為 29382 元 /m2,五年間上漲幅度為 76.8%.相較于一線城市，沈陽市房價(jià)增速較為穩(wěn)定，增幅較小，沈陽市 2010 年房價(jià)成交均價(jià)為 5936 元 /m2,2014 年成交均價(jià)為 7637 元 /m2,四年間上漲幅度為 28.6%.從多數(shù)城市房價(jià)變化看，行政干預(yù)并沒有使房地產(chǎn)市場真正回歸“正常”狀態(tài)。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為我國房價(jià)過高，房地產(chǎn)市場存在泡沫[3-6].房價(jià)變化的驅(qū)動因素是多方面的，主要是房產(chǎn)市場的供求關(guān)系之間的變化，當(dāng)然也受國家調(diào)控政策的影響。稅收與利率政策是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段，研究利率與稅收政策對房價(jià)的調(diào)控效果，對于國家科學(xué)地制定房產(chǎn)市場調(diào)控計(jì)劃有十分重要的意義。學(xué)術(shù)界的研究成果表明，房價(jià)調(diào)控政策所發(fā)揮的效果不盡相同，有學(xué)者認(rèn)為貨幣政策尤其是利率政策對于控制房價(jià)作用更大[7-9];也有學(xué)者認(rèn)為稅收政策才是調(diào)控房市的根本手段[10-12];還有一些學(xué)者認(rèn)為利率政策與稅收政策是相輔相成的，二者彼此相互借力，只有協(xié)調(diào)好這兩種政策才能達(dá)到更好的調(diào)控效果[13].本研究通過調(diào)查 2010~2014 年沈陽市九個住宅小區(qū)銷售價(jià)格的變化情況，并將其與同期國家利率與稅收調(diào)控政策進(jìn)行對照，分析政策對房價(jià)的調(diào)控效果與政策調(diào)控房價(jià)的時(shí)滯性，為將來國家合理制定房價(jià)調(diào)控政策提供參考。

一、對象與方法

（一）利率政策的處理方法

利率政策對房價(jià)的調(diào)節(jié)是通過其對于市場參與者的資金成本的流動性的調(diào)控作用而進(jìn)行的，對于利率政策的研究方法多數(shù)學(xué)者采用通過建立新凱恩斯主義的動態(tài)隨機(jī)一般均衡模型（DSGE）來考察利率的變化對房價(jià)的影響，此種方法通過構(gòu)建要素模型對利率變動進(jìn)行分析，由于要素指標(biāo)約束條件不同而容易針對同一問題得出差異較大的結(jié)論[14];也有學(xué)者采用“敘述法”,即用虛擬變量來描述貨幣當(dāng)局立場或意圖，當(dāng)貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)為緊縮時(shí)記為 1,否則為 0,這種方法無法表達(dá)利率變動后穩(wěn)定期內(nèi)所對房價(jià)帶來的持續(xù)影響變化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率變化情況，按照央行加息和降息將利率政策分為提高利率政策與降低利率政策，將利率政策的變動情況按照其加息與降息幅度梯次分級，將提高利率政策與降低利率政策進(jìn)行梯度縱向?qū)Ρ?，并采用統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行歸納匯總。這樣既清晰地從貨幣當(dāng)局的意圖出發(fā)探討升降利率情況下的房價(jià)變化，又可以體現(xiàn)連續(xù)節(jié)點(diǎn)內(nèi)利率變化的持續(xù)影響。

（二）稅收政策的處理方法

房地產(chǎn)稅收是國家調(diào)控房價(jià)的重要政策手段之一，我國的房地產(chǎn)稅收政策貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有三個環(huán)節(jié)，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五個直接以房地產(chǎn)為征稅對象的專門稅種。學(xué)者對于稅收政策的研究方法大多以選定稅種的稅收收入作為自變量建立回歸方程模型，進(jìn)行回歸分析來研究不同稅種稅率變動對房價(jià)的影響效果，這種方法通常忽略了整體考量各稅種及稅率的變動對房價(jià)變動的影響。本研究收集 2010~2014 年稅收政策變化情況，主要包括與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種稅率的增減等，然后采用基期對比法進(jìn)行量化處理，即將 2010 年稅收政策初始值設(shè)為 0,在此基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)稅種或增加某一稅種稅率即加 1,若既增加稅種又增加稅率則加 2,反之，若在 2010 年基期基礎(chǔ)之上減少某項(xiàng)稅種或降低某稅種稅率則減 1,以此繪制稅率變化曲線圖。從整體出發(fā)，把握國家稅收政策意圖對房價(jià)的作用效果。

（三）房價(jià)變化的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)方法

在沈陽市九個市轄區(qū)中各選擇一個小區(qū)，采用問卷調(diào)查法對其 2010~2014 年房價(jià)變化進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并將九個小區(qū)的房價(jià)均值作為沈陽市房價(jià)變化數(shù)據(jù)。所選取的小區(qū)分別是和平區(qū)的萬科城（位于和平區(qū)長白西路 58 號，由沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建，占地面積 350000m2,2010 年開盤）、沈河區(qū)的保利花園第五季（位于沈陽市沈河區(qū)東陵西路 29 號，開發(fā)商為保利（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 95000m2,2009年開盤）、皇姑區(qū)的格林常青藤（位于皇姑區(qū)太岳山路 7 號，開發(fā)商為遼寧報(bào)業(yè)格林秋日風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 48000m2,2010 年開盤）、大東區(qū)的果舍添香（位于東北大馬路 102 號，開發(fā)商為沈陽明馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 66000m2,2008 年開盤）、鐵西區(qū)的挪威森林（位于鐵西區(qū)保工南街與沈遼路交匯處，開發(fā)商為沈陽金昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 22000m2,2008 年開盤）、于洪區(qū)的泰華林莊園（位于于洪區(qū)赤山路 82-6 號，開發(fā)商為沈陽泰華林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 16000m2,2009 年開盤）、渾南區(qū)的文華街三號院（位于渾南區(qū)文華街 3 號，開發(fā)商為沈陽建大匯眾置業(yè)有限責(zé)任公司，占地面積 56000m2,2010 年開盤）、沈北新區(qū)的雷明雅閣（位于沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)京沈西街 7 號，開發(fā)商為沈陽雷明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 300000m2,2008 年開盤）和蘇家屯區(qū)的唯美尚品（位于蘇家屯區(qū)渾河新城銀杏路北，開發(fā)商為遼寧聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 97000m2,2010 年開盤）。所選取的九個房地產(chǎn)小區(qū)均為 2010 年之前開盤，住宅類型相同，截目前均在售并且分布于沈陽市九個市轄區(qū)，這對于研究 2010~2014 年五年間宏觀調(diào)控政策對于沈陽市房價(jià)的影響在時(shí)間和空間上是非常合適的。

二、結(jié)果與分析

（一）利率政策調(diào)控效果分析

1.提高利率政策調(diào)控效果 我國提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，從 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是為了吸收資金存入銀行，減少市場流動資金，同時(shí)也是為了降低房價(jià)。但從沈陽市同期房價(jià)變化情況來看，結(jié)果并不是很理想（圖 1）。