惠言達發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001
南京惠言達電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經(jīng)營歐、美等國的閥門、過濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營宗旨，服務(wù)于國內(nèi)的流體控制和自動化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費用，能夠把更優(yōu)惠的價格提供給用戶。通過發(fā)展我司已經(jīng)自動化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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目前房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)聯(lián)系十分緊密，而且對我國國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展具有十分重要的作用。經(jīng)過市場經(jīng)濟的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，但是中國房地產(chǎn)增長勢頭強勁，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了泡沫化的趨勢，這主要是因為我國市場流動性價格膨脹、虛擬經(jīng)濟部門中資金不流通、房地產(chǎn)市場價格虛擬化、人們對房地產(chǎn)市場需求剛性、不斷上漲的土地價格等。由此可見，當(dāng)前國家給出的房地產(chǎn)價格泡沫控制方法存在治標不治本的弊端，只有尋找正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑和策略，改擁堵為疏通才是有效方法，只有這樣，才能確保我國房地產(chǎn)事業(yè)又好又快發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了充足的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到 2014 年，我國房地產(chǎn)總產(chǎn)值已經(jīng)占 GDP 總值的 10.2%左右，有些省市已經(jīng)達到了 8.3 以上，由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，而且對其他行業(yè)的發(fā)展也起到了示范作用。自 2008 年金融危機過后，我國經(jīng)濟增長主要依靠房地產(chǎn)行業(yè)，但與此同時帶來的問題就是我國房地產(chǎn)價格普遍上漲，分別上漲了 9.4%、10.2%、11.5%.房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了泡沫化趨勢，不斷攀升的房地產(chǎn)價格、資金的過度流入等問題，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。我國房地產(chǎn)行業(yè)具體可分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個方面，二者既緊切相連又存在著一定的差異。房產(chǎn)屬于實體經(jīng)濟中的建筑行業(yè)，因此其價格的變動主要取決于建筑材料以及建筑成本。地產(chǎn)屬于虛擬化房產(chǎn)行業(yè)，沒有建筑成本，主要都是依靠其預(yù)期的收益，利用資本化來進行定價。房地產(chǎn)價格主要分為經(jīng)濟價格和虛擬價格兩個方面，文章從房地產(chǎn)價格兩重性方面出發(fā)，具體分析房地產(chǎn)價格泡沫化控制以及風(fēng)險規(guī)避的有效手段。
2.我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題和不足
目前我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過程中存在的嚴重問題就是房地產(chǎn)價格泡沫化，房地產(chǎn)價格泡沫在廣義上指虛擬資本的泡沫化增長，因其土地和房屋價格與其實際價值不相符合，所以稱之為泡沫化。房地產(chǎn)虛擬賬面上的價格雖然增長的很快，但是實際操作中卻很難達到，從而只是一種表面虛假的繁榮，價格泡沫的主要成因是房地產(chǎn)的過度炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價格并沒有那么高。據(jù)相關(guān)資料顯示，早的房地產(chǎn)價格泡沫發(fā)生地是美國佛羅里達，產(chǎn)生時間為 1923-1926 年，這次房地產(chǎn)價格泡沫不但引發(fā)了美國華爾街的股市崩潰而且還爆發(fā)了性的金融經(jīng)濟大危機。房地產(chǎn)價格泡沫受到多方面的影響，其中包括貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、國家財政政策以及社會福利政策等，但為主要的影響因素就是貨幣政策，它不僅是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，而且還在整個房地產(chǎn)價格調(diào)控中擔(dān)任著十分重要的角色。研究房地產(chǎn)價格泡沫先考慮房地產(chǎn)價格泡沫中的傳播機制，這也是間接提高房地產(chǎn)價格的因素之一。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，貨幣與房地產(chǎn)市場二者密不可分，才能使得房地產(chǎn)價格得到穩(wěn)定，因此可以通過調(diào)整市場供求關(guān)系和貨幣政策來抑制房地產(chǎn)價格泡沫化趨勢。
3.我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題的原因
一，流動性膨脹是根本原因。流動性膨脹是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格泡沫形成的根本原因，只要流動性一放松，房地產(chǎn)價格和股市就會高漲，這主要是由于我國大量的房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)可以炒作，使得資金能夠直接或者間接進入市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機交易的機會過多，由于資金的承載力過多，從而造成了我國房地產(chǎn)價格泡沫化。我國自 2008 年后中國人民銀行就宣布了個人*購買 90 平方米以下的，就能夠?qū)⒍惵收{(diào)整到 1%以下。國務(wù)院還頒發(fā)了促進房地產(chǎn)金融市場健康持續(xù)發(fā)展等政策，這些資金流動性的不斷膨脹，在投入房地產(chǎn)市場后效果不佳，房地產(chǎn)價格依然處于價格泡沫。
第二，房地產(chǎn)市場價格虛擬化是間接原因。目前我國房地價格已經(jīng)進入市場化和貨幣化，擺脫了市場價格的物質(zhì)屬性，大大提高了房地產(chǎn)價格的流動性和虛擬性，從而加強其泡沫趨勢。由于我國房地產(chǎn)主要是以個人購買為主，商品房明顯增多，因此房地產(chǎn)貨幣化進程加快，房地產(chǎn)價格的市場化和貨幣化明顯升高
第三，人們對房地產(chǎn)市場需求剛性是外在原因。人們的需求是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動力所在，人們對房地產(chǎn)市場剛性需求是房地產(chǎn)銷售興旺和房地產(chǎn)價格泡沫化的主要原因。居民預(yù)期房價上漲，不但能夠增加購房的主要需求，同時也使更多的人們選擇提前購房。據(jù)相關(guān)資料表明，在未來 20 年里，我國農(nóng)村人口將大量涌入城市，隨著我國城市化進程加快，對住房的需求也逐漸增多。*城市化水平大約為 60%左右，其中發(fā)達國家高達 80%以上，中國城市化水平將很快趕上世界平均水平，因此發(fā)展?jié)摿薮?，每年新增的城市人口都會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間，不斷增加的消費需求也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的泡沫化趨勢。新婚家庭也引發(fā)了巨大的住房需求，中國城鎮(zhèn)家庭大約有 2 億多個，新婚家庭占到 2%,每年都有幾百萬個新婚家庭，這就會增加住房需求。舊房改造和城市規(guī)劃導(dǎo)致了被動性的住房需求，很多城市為了提升自己的城市形象，因此就對一大批舊房進行改造，整體布局規(guī)劃，從而出現(xiàn)了很多拆遷戶，這無疑會增加人們對房屋的需求量。投資性住房的增加，社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，導(dǎo)致我國居民個人財富的不斷積累，因此有很多居民會用手中的錢選擇投資性住房，從而提高了房屋的市場化需求。
第四，不斷上漲的土地價格是內(nèi)在原因。房地產(chǎn)土地價格主要可以分為四個方面，土地成本、相關(guān)稅費、開發(fā)利潤以及建筑成本工程。我國土地性資源屬于資源、有限的、不能再生的資源，因此土地的供給能力較小，而且土地資源屬于國有資源，房地產(chǎn)開發(fā)商以及城市居民的使用權(quán)限一般為 70 年，這主要是由中央政府決定，從而成為壟斷的供給方。由于土地資源的彈性小和壟斷性強，導(dǎo)致我國土地開發(fā)商價格普遍上漲，因此政府要想發(fā)展經(jīng)濟，就必須投入大量的資金，建立健全土地轉(zhuǎn)讓制度。
二、房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移的種類與方法
1.風(fēng)險轉(zhuǎn)移的多種形式
一，風(fēng)險規(guī)避。風(fēng)險規(guī)避是根據(jù)當(dāng)前對房地產(chǎn)價格進行風(fēng)險預(yù)測和相應(yīng)的風(fēng)險評估，然后通過分析權(quán)衡其中的利與弊，采用相關(guān)手段停止或者放棄相關(guān)的房地產(chǎn)項目，從源頭上消除風(fēng)險的存在，但是也可能會放棄一些利益較大的項目，所以屬于消極的風(fēng)險轉(zhuǎn)移辦法。風(fēng)險規(guī)避的本質(zhì)就是防止或者停止一切可能引起房地產(chǎn)價格泡沫化的商業(yè)買賣活動，這種方法雖然可以減少不必要的風(fēng)險和損失，但也可能因為謹小慎微而失去潛在的發(fā)展機會。
第二，風(fēng)險控制。風(fēng)險控制屬于一種積極風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段，主要是在風(fēng)險事件開始前、過程中以及結(jié)束后分別降低風(fēng)險帶來損失的一種方法。其包括兩個方面：一是風(fēng)險預(yù)測，是以降低風(fēng)險的發(fā)生情況為目標；二是風(fēng)險抑制，這主要是減少風(fēng)險轉(zhuǎn)移中存在的安全隱患?？傊L(fēng)險控制就是從正面積極的采用預(yù)防和抑制手段，盡可能的減少價格風(fēng)險中存在的不良因素，而且不會帶來任何不良影響，不僅成本較低，還可以獲得良好的收益，這也是房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移中的有效途徑之一，應(yīng)該優(yōu)先考慮。
第三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這是指在房地產(chǎn)在進行銷售或者制定價格戰(zhàn)略的時候，有意識地將自己本不愿意或者不能夠承擔(dān)的一些潛在風(fēng)險，通過一些合法手段轉(zhuǎn)移給其他與之相關(guān)的經(jīng)濟單位?，F(xiàn)階段，常見的風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑有：合同制風(fēng)險轉(zhuǎn)移、保證制風(fēng)險轉(zhuǎn)移、期貨或者商業(yè)保險等。風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般是通過合同制風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法，使得轉(zhuǎn)移方與被轉(zhuǎn)移方二者達成協(xié)議，從而使其承擔(dān)相應(yīng)的結(jié)果，因此風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本與其他方法相比，明顯較低，值得推廣。
第四，風(fēng)險留取。風(fēng)險留取是指某些房地產(chǎn)管理者自愿承擔(dān)房地產(chǎn)價格中存在的風(fēng)險和風(fēng)險所導(dǎo)致的財務(wù)損失，風(fēng)險既然無法逃避，而且做不到風(fēng)險控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移，只有對風(fēng)險進行自留才可以在承擔(dān)一定風(fēng)險的同時獲得大的利益。風(fēng)險留取的措施主要有：自己進行保險、融資進行補償、借貸等。這種形式與其他方法相比，是節(jié)約風(fēng)險成本大化的體現(xiàn)。
第五，風(fēng)險使用。風(fēng)險使用就是利用房地產(chǎn)管理者對風(fēng)險的懼怕以及確保安全的心理，使其參與存在風(fēng)險的房地產(chǎn)價格活動，然后通過自身管理工作水平的提高，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求經(jīng)濟效益和社會效益的大化，通過使用風(fēng)險的方法，來有效規(guī)避或者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價格的風(fēng)險，屬于一種有效的準備方法。
2.房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移的意義
房地產(chǎn)價格屬于一種長期波動的動態(tài)價格，正是由于這種不確定性和動態(tài)性，才導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫化情況，因此加強對房地產(chǎn)價格進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移識別風(fēng)險的來源和本質(zhì)，才能逐漸使我國房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟動態(tài)性的大環(huán)境。
穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，提高房地產(chǎn)風(fēng)險管理的質(zhì)量和水平，確保房地產(chǎn)規(guī)劃的穩(wěn)定性和正確性，有助于房地產(chǎn)事業(yè)又好又快的發(fā)展。
對房地產(chǎn)價格泡沫進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，能夠減少風(fēng)險事件的發(fā)生，一旦房地產(chǎn)價格受到波動和沖擊，就可以獲得與之相關(guān)的資金和財務(wù)補償，從而確保房地產(chǎn)事業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移的目的就在于通過將潛在的風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移，從而避免不必要的資金浪費，以使房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益和社會效益的大化。
有利于房地產(chǎn)管理者更好的為房地產(chǎn)工作者提供經(jīng)濟保障，打消員工工作的后顧之憂，增強員工的責(zé)任意識，使其明確自身的主人翁地位，提高員工工作的主動性和自覺性，為房地產(chǎn)事業(yè)贏得良好的口碑。
通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移，可以加強房地產(chǎn)事業(yè)與銀行信貸、房地產(chǎn)開放商之間的聯(lián)系，使三者能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)和集資有著很大的好處。
3.房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移的有效途徑
房地產(chǎn)投資價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資價格主要是指房地產(chǎn)價格定性的風(fēng)險分析和房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析兩個方面，無論從哪個方面出發(fā)都是為了預(yù)測和估計房地產(chǎn)價格投資方面的風(fēng)險，然后根據(jù)各種不同的房地產(chǎn)類型，采取多種規(guī)避風(fēng)險的策略。例如：對房地產(chǎn)價格要進行一個前期的綜合性研究分析，主要包括前期的房地產(chǎn)成本投資、房地產(chǎn)價格的市場調(diào)查、后期的房地產(chǎn)收益等。通過進行事先的價格投資風(fēng)險評估，進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移識別和衡量價格投資中的風(fēng)險，一旦發(fā)現(xiàn)某項投資會導(dǎo)致資金的損失，就需要改變其風(fēng)險投資的途徑，放棄此項目，這樣不僅能夠有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險，還能避免不必要的資金損耗。總而言之，房地產(chǎn)價格的風(fēng)險轉(zhuǎn)移方法是消除風(fēng)險隱患的有力、*的一種方法，屬于自給自足性質(zhì)的規(guī)避風(fēng)險的手段，從而降低一些損失的發(fā)生情況。
房地產(chǎn)泡沫價格風(fēng)險規(guī)避：房地產(chǎn)泡沫價格的產(chǎn)生因素較多，因此不僅要對房地產(chǎn)的投資價格進行有效的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，還要控制其成本風(fēng)險，只有這樣才能確保我國房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的大化，具體做法有以下幾個方面：
（1） 價格風(fēng)險預(yù)測
對于一般的房地產(chǎn)而言，一旦將資金投入進去就要面對更多的競爭和相對狹窄的市場消費空間，存在很大的不可預(yù)見性和風(fēng)險性。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于供過于求，因此只有選擇相對大型的投資項目或者是安全的投資方向，才能獲得一定的收益。由此可見，在進行投資時，必須進行價格風(fēng)險預(yù)測，并且預(yù)先做好必要的防護方案和措施。
在房地產(chǎn)投資過程中，應(yīng)該選擇風(fēng)險較小的投資項目，這樣也占有價格優(yōu)勢，放棄風(fēng)險較大的風(fēng)險投資項目。將風(fēng)險降低到 0,雖然這種方法能夠有效規(guī)避風(fēng)險，但與此同時也放棄了一些高額利潤的房地產(chǎn)項目，相對的預(yù)期收入較小。
（3） 風(fēng)險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要分為兩個方面：一方面是非保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移，另一方面是保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移。非保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要是指房地產(chǎn)投資方與其他方簽訂合同，通過已經(jīng)簽訂的合同將風(fēng)險帶來的損失轉(zhuǎn)移給其他方。例如：雙方可以簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的合同，一旦發(fā)生了風(fēng)險，就可以轉(zhuǎn)移出去。又如：房地產(chǎn)工程量大、工期長的工程，受到市場價格、供求關(guān)系、施工所需設(shè)備等因素的影響，存在較大的風(fēng)險，遇到這種情況，房地產(chǎn)投資方就可以在合同中標注，延誤工期所造成的損失必須由承建方承擔(dān)。保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移都已參加保險，屬于一種更為公開、公平的博弈，這也是房地產(chǎn)購買保險的主要原因。
（4） 風(fēng)險分散
房地產(chǎn)面臨的商業(yè)風(fēng)險都不同，因此獲取的能力也不同，才能夠?qū)L(fēng)險投資降到低，然后獲得更加相應(yīng)的風(fēng)險效益，為有效的分散風(fēng)險的方法就是使用組合投資方式。利用不同的房地產(chǎn)類型和功能相互補充，然后利用各種收益作為房地產(chǎn)調(diào)整的籌碼，從而滿足當(dāng)前市場的需求，提高風(fēng)險分散能力，減少不必要的損失，與此同時還能采用購房款、預(yù)售、預(yù)租、以及分期付款等方法來進行風(fēng)險分散。
（5） 風(fēng)險控制
房地產(chǎn)風(fēng)險控制主要是施工控制，在整個施工過程中節(jié)約成本和資金的可能性較小，但是增加資金的可能性較大。因此在簽訂合同時，要確保社會效益和經(jīng)濟效益，從而確保施工過程中按照圖紙進行施工。
三、關(guān)于房地產(chǎn)價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移的對策及建議
1.做好房地產(chǎn)價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移的應(yīng)對策略
先，樹立正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)開發(fā)管理者要樹立正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念和正確的價值觀，重視風(fēng)險轉(zhuǎn)移的意義，轉(zhuǎn)變風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念，與時俱進、開拓創(chuàng)新，在實踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實踐，搜集一些與市場房地產(chǎn)相關(guān)的信息和資料，將風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移。其次，做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)要搜集與房地產(chǎn)相關(guān)的資料，做好市場調(diào)研工作，進行風(fēng)險識別和預(yù)測，做好風(fēng)險的預(yù)測，實現(xiàn)市場資源的信息共享，進行有效的風(fēng)險識別和科學(xué)的市場信息評估和預(yù)測，準確把握其中風(fēng)險因素。后，權(quán)衡利弊，有效進行風(fēng)險控制。在整個房地產(chǎn)風(fēng)險評估體系中，有效的進行風(fēng)險控制，回避風(fēng)險。例如：要放棄或者終止風(fēng)險較大的房地產(chǎn)項目，提高工作方法，房地產(chǎn)人員以及施工人員都要提高自身素質(zhì)和專業(yè)化水平，為企業(yè)減少不必要的損失。
2.房地產(chǎn)價格泡沫控制中應(yīng)注意的幾點事項
雖然我國房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)得到長足發(fā)展，但仍然存在諸多亟待解決的問題，因此在控制房地產(chǎn)價格泡沫化的同時，還應(yīng)該注意以下幾點問題：
一，制定和完善相應(yīng)的控制計劃。房地產(chǎn)價格泡沫的控制計劃要具有*性和針對性，根據(jù)實際情況因地制宜的采用合理的方案，也是風(fēng)險規(guī)避的有效手段，由于房地產(chǎn)價格具有很大的波動性和*性，因此需要制定和完善相應(yīng)的控制和解決計劃，才能克服風(fēng)險，注意在方案制定過程中存在的僥幸心理和貪小便宜的心理，切莫因小失大，為房地產(chǎn)價格帶來更大的風(fēng)險。
第二，將各種風(fēng)險規(guī)避途徑有效結(jié)合。不管是風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制等哪種減低風(fēng)險的方法，其都有自身的局限性和復(fù)雜性，面對社會主義市場經(jīng)濟激烈的大環(huán)境，只有將各種方法相結(jié)合，在實踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實踐，按照成本優(yōu)點進行排序，這樣不僅能夠有效的對房地產(chǎn)價格泡沫進行控制，還能避免出現(xiàn)單一方案無法解決的情況。
第三，注重實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的大化。控制房地產(chǎn)價格泡沫不但要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理者的經(jīng)濟利益，還要充分考慮其社會效益，想要得到較高的回報就要承擔(dān)一定的風(fēng)險和付出一定的代價。但是也有必要為實現(xiàn)其經(jīng)濟效益，制定一個風(fēng)險方案的綜合評估，按照節(jié)約風(fēng)險成本的方案進行排序，從中選擇出一個更加經(jīng)濟高效的價格方案，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的大化。從本質(zhì)上而言，房地產(chǎn)價格泡沫的控制始終伴隨著房地產(chǎn)事業(yè)的整個過程，正確的風(fēng)險規(guī)避途徑就是依靠集體的智慧和力量
房地產(chǎn)價格泡沫控制使房地產(chǎn)管理者清楚的意識到，房地產(chǎn)價格泡沫形成離不開宏觀因素和貨幣政策。良好的貨幣政策不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到調(diào)節(jié)作用，還可以抑制因房地產(chǎn)市場過于熱烈而產(chǎn)生的價格泡沫情況。貨幣政策中的信貸手段能夠有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中的供給與需求關(guān)系。由此可見，房地產(chǎn)價格泡沫的控制離不開適當(dāng)?shù)呢泿耪叩妮o助，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價格泡沫化趨勢加重的情況，更為適用。雖然通過調(diào)整相應(yīng)的貨幣政策能夠有效的控制房地產(chǎn)價格泡沫化趨勢，實行緊縮的貨幣政策在抑制房地產(chǎn)價格泡沫的同時還使得城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入降低，因此這種方法也存在很大的弊端?？梢?，要選擇一種積極、優(yōu)的貨幣政策才能有效的控制房地產(chǎn)價格泡沫趨勢。
四、結(jié)論
綜上所述，目前我國社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量和水平逐漸提高，對房地產(chǎn)工作也提出了更高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會主義市場競爭中處于不敗之地，就需要黨和國家、相關(guān)政府對房地產(chǎn)價格泡沫進行有效的控制，房地產(chǎn)行業(yè)也要做好預(yù)先準備，規(guī)避風(fēng)險，這樣不僅能夠提高房地產(chǎn)事業(yè)自身的競爭力，還能滿足廣大消費者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)要清楚的認識到控制價格泡沫的重要意義，只有這樣才能提高我國房地產(chǎn)企業(yè)人員的工作質(zhì)量和工作水平，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠進入一種良性發(fā)展的態(tài)勢。由此可見，房地產(chǎn)價格規(guī)避工作不僅是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的重要組成部分，也是順應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢的必然要求。
由于房地產(chǎn)風(fēng)險具備一定的規(guī)律性和時間性，這就要求市場參與者明確自身的責(zé)任，節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)成本，進行控制風(fēng)險，房地產(chǎn)價格與風(fēng)險具有很大的不確定性，這些特點就要求房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要準確定位，根據(jù)市場近的動態(tài)，制定科學(xué)合理的風(fēng)險轉(zhuǎn)移方案，通過樹立正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念、做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作、權(quán)衡利弊，有效進行風(fēng)險控制、制定和完善相應(yīng)的控制計劃、將各種風(fēng)險規(guī)避途徑有效結(jié)合、提高房地產(chǎn)工作人員的自身素質(zhì)和責(zé)任意識，引導(dǎo)房地產(chǎn)工作人員樹立為人民服務(wù)的理想觀念，樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀等方法，努力做好房地產(chǎn)價格泡沫和風(fēng)險規(guī)避工作，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的大化?？傊康禺a(chǎn)價格泡沫控制以及風(fēng)險轉(zhuǎn)移工作任重而道遠，需要黨和國家、政府、房地產(chǎn)等共同努力，只有這樣才能推動我國房地產(chǎn)企業(yè)又好又快發(fā)展！
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惠言達發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001
惠言達發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001
目前房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)聯(lián)系十分緊密，而且對我國國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展具有十分重要的作用。經(jīng)過市場經(jīng)濟的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，但是中國房地產(chǎn)增長勢頭強勁，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了泡沫化的趨勢，這主要是因為我國市場流動性價格膨脹、虛擬經(jīng)濟部門中資金不流通、房地產(chǎn)市場價格虛擬化、人們對房地產(chǎn)市場需求剛性、不斷上漲的土地價格等。由此可見，當(dāng)前國家給出的房地產(chǎn)價格泡沫控制方法存在治標不治本的弊端，只有尋找正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑和策略，改擁堵為疏通才是有效方法，只有這樣，才能確保我國房地產(chǎn)事業(yè)又好又快發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了充足的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到 2014 年，我國房地產(chǎn)總產(chǎn)值已經(jīng)占 GDP 總值的 10.2%左右，有些省市已經(jīng)達到了 8.3 以上，由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，而且對其他行業(yè)的發(fā)展也起到了示范作用。自 2008 年金融危機過后，我國經(jīng)濟增長主要依靠房地產(chǎn)行業(yè)，但與此同時帶來的問題就是我國房地產(chǎn)價格普遍上漲，分別上漲了 9.4%、10.2%、11.5%.房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了泡沫化趨勢，不斷攀升的房地產(chǎn)價格、資金的過度流入等問題，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。我國房地產(chǎn)行業(yè)具體可分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個方面，二者既緊切相連又存在著一定的差異。房產(chǎn)屬于實體經(jīng)濟中的建筑行業(yè)，因此其價格的變動主要取決于建筑材料以及建筑成本。地產(chǎn)屬于虛擬化房產(chǎn)行業(yè)，沒有建筑成本，主要都是依靠其預(yù)期的收益，利用資本化來進行定價。房地產(chǎn)價格主要分為經(jīng)濟價格和虛擬價格兩個方面，文章從房地產(chǎn)價格兩重性方面出發(fā)，具體分析房地產(chǎn)價格泡沫化控制以及風(fēng)險規(guī)避的有效手段。
2.我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題和不足
目前我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過程中存在的嚴重問題就是房地產(chǎn)價格泡沫化，房地產(chǎn)價格泡沫在廣義上指虛擬資本的泡沫化增長，因其土地和房屋價格與其實際價值不相符合，所以稱之為泡沫化。房地產(chǎn)虛擬賬面上的價格雖然增長的很快，但是實際操作中卻很難達到，從而只是一種表面虛假的繁榮，價格泡沫的主要成因是房地產(chǎn)的過度炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價格并沒有那么高。據(jù)相關(guān)資料顯示，早的房地產(chǎn)價格泡沫發(fā)生地是美國佛羅里達，產(chǎn)生時間為 1923-1926 年，這次房地產(chǎn)價格泡沫不但引發(fā)了美國華爾街的股市崩潰而且還爆發(fā)了性的金融經(jīng)濟大危機。房地產(chǎn)價格泡沫受到多方面的影響，其中包括貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、國家財政政策以及社會福利政策等，但為主要的影響因素就是貨幣政策，它不僅是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，而且還在整個房地產(chǎn)價格調(diào)控中擔(dān)任著十分重要的角色。研究房地產(chǎn)價格泡沫先考慮房地產(chǎn)價格泡沫中的傳播機制，這也是間接提高房地產(chǎn)價格的因素之一。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，貨幣與房地產(chǎn)市場二者密不可分，才能使得房地產(chǎn)價格得到穩(wěn)定，因此可以通過調(diào)整市場供求關(guān)系和貨幣政策來抑制房地產(chǎn)價格泡沫化趨勢。
3.我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題的原因
一，流動性膨脹是根本原因。流動性膨脹是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格泡沫形成的根本原因，只要流動性一放松，房地產(chǎn)價格和股市就會高漲，這主要是由于我國大量的房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)可以炒作，使得資金能夠直接或者間接進入市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機交易的機會過多，由于資金的承載力過多，從而造成了我國房地產(chǎn)價格泡沫化。我國自 2008 年后中國人民銀行就宣布了個人*購買 90 平方米以下的，就能夠?qū)⒍惵收{(diào)整到 1%以下。國務(wù)院還頒發(fā)了促進房地產(chǎn)金融市場健康持續(xù)發(fā)展等政策，這些資金流動性的不斷膨脹，在投入房地產(chǎn)市場后效果不佳，房地產(chǎn)價格依然處于價格泡沫。
第二，房地產(chǎn)市場價格虛擬化是間接原因。目前我國房地價格已經(jīng)進入市場化和貨幣化，擺脫了市場價格的物質(zhì)屬性，大大提高了房地產(chǎn)價格的流動性和虛擬性，從而加強其泡沫趨勢。由于我國房地產(chǎn)主要是以個人購買為主，商品房明顯增多，因此房地產(chǎn)貨幣化進程加快，房地產(chǎn)價格的市場化和貨幣化明顯升高
第三，人們對房地產(chǎn)市場需求剛性是外在原因。人們的需求是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動力所在，人們對房地產(chǎn)市場剛性需求是房地產(chǎn)銷售興旺和房地產(chǎn)價格泡沫化的主要原因。居民預(yù)期房價上漲，不但能夠增加購房的主要需求，同時也使更多的人們選擇提前購房。據(jù)相關(guān)資料表明，在未來 20 年里，我國農(nóng)村人口將大量涌入城市，隨著我國城市化進程加快，對住房的需求也逐漸增多。*城市化水平大約為 60%左右，其中發(fā)達國家高達 80%以上，中國城市化水平將很快趕上世界平均水平，因此發(fā)展?jié)摿薮?，每年新增的城市人口都會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間，不斷增加的消費需求也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的泡沫化趨勢。新婚家庭也引發(fā)了巨大的住房需求，中國城鎮(zhèn)家庭大約有 2 億多個，新婚家庭占到 2%,每年都有幾百萬個新婚家庭，這就會增加住房需求。舊房改造和城市規(guī)劃導(dǎo)致了被動性的住房需求，很多城市為了提升自己的城市形象，因此就對一大批舊房進行改造，整體布局規(guī)劃，從而出現(xiàn)了很多拆遷戶，這無疑會增加人們對房屋的需求量。投資性住房的增加，社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，導(dǎo)致我國居民個人財富的不斷積累，因此有很多居民會用手中的錢選擇投資性住房，從而提高了房屋的市場化需求。
第四，不斷上漲的土地價格是內(nèi)在原因。房地產(chǎn)土地價格主要可以分為四個方面，土地成本、相關(guān)稅費、開發(fā)利潤以及建筑成本工程。我國土地性資源屬于資源、有限的、不能再生的資源，因此土地的供給能力較小，而且土地資源屬于國有資源，房地產(chǎn)開發(fā)商以及城市居民的使用權(quán)限一般為 70 年，這主要是由中央政府決定，從而成為壟斷的供給方。由于土地資源的彈性小和壟斷性強，導(dǎo)致我國土地開發(fā)商價格普遍上漲，因此政府要想發(fā)展經(jīng)濟，就必須投入大量的資金，建立健全土地轉(zhuǎn)讓制度。
二、房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移的種類與方法
1.風(fēng)險轉(zhuǎn)移的多種形式
一，風(fēng)險規(guī)避。風(fēng)險規(guī)避是根據(jù)當(dāng)前對房地產(chǎn)價格進行風(fēng)險預(yù)測和相應(yīng)的風(fēng)險評估，然后通過分析權(quán)衡其中的利與弊，采用相關(guān)手段停止或者放棄相關(guān)的房地產(chǎn)項目，從源頭上消除風(fēng)險的存在，但是也可能會放棄一些利益較大的項目，所以屬于消極的風(fēng)險轉(zhuǎn)移辦法。風(fēng)險規(guī)避的本質(zhì)就是防止或者停止一切可能引起房地產(chǎn)價格泡沫化的商業(yè)買賣活動，這種方法雖然可以減少不必要的風(fēng)險和損失，但也可能因為謹小慎微而失去潛在的發(fā)展機會。
第二，風(fēng)險控制。風(fēng)險控制屬于一種積極風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段，主要是在風(fēng)險事件開始前、過程中以及結(jié)束后分別降低風(fēng)險帶來損失的一種方法。其包括兩個方面：一是風(fēng)險預(yù)測，是以降低風(fēng)險的發(fā)生情況為目標；二是風(fēng)險抑制，這主要是減少風(fēng)險轉(zhuǎn)移中存在的安全隱患?？傊?，風(fēng)險控制就是從正面積極的采用預(yù)防和抑制手段，盡可能的減少價格風(fēng)險中存在的不良因素，而且不會帶來任何不良影響，不僅成本較低，還可以獲得良好的收益，這也是房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移中的有效途徑之一，應(yīng)該優(yōu)先考慮。
第三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這是指在房地產(chǎn)在進行銷售或者制定價格戰(zhàn)略的時候，有意識地將自己本不愿意或者不能夠承擔(dān)的一些潛在風(fēng)險，通過一些合法手段轉(zhuǎn)移給其他與之相關(guān)的經(jīng)濟單位?，F(xiàn)階段，常見的風(fēng)險轉(zhuǎn)移途徑有：合同制風(fēng)險轉(zhuǎn)移、保證制風(fēng)險轉(zhuǎn)移、期貨或者商業(yè)保險等。風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般是通過合同制風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法，使得轉(zhuǎn)移方與被轉(zhuǎn)移方二者達成協(xié)議，從而使其承擔(dān)相應(yīng)的結(jié)果，因此風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本與其他方法相比，明顯較低，值得推廣。
第四，風(fēng)險留取。風(fēng)險留取是指某些房地產(chǎn)管理者自愿承擔(dān)房地產(chǎn)價格中存在的風(fēng)險和風(fēng)險所導(dǎo)致的財務(wù)損失，風(fēng)險既然無法逃避，而且做不到風(fēng)險控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移，只有對風(fēng)險進行自留才可以在承擔(dān)一定風(fēng)險的同時獲得大的利益。風(fēng)險留取的措施主要有：自己進行保險、融資進行補償、借貸等。這種形式與其他方法相比，是節(jié)約風(fēng)險成本大化的體現(xiàn)。
第五，風(fēng)險使用。風(fēng)險使用就是利用房地產(chǎn)管理者對風(fēng)險的懼怕以及確保安全的心理，使其參與存在風(fēng)險的房地產(chǎn)價格活動，然后通過自身管理工作水平的提高，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求經(jīng)濟效益和社會效益的大化，通過使用風(fēng)險的方法，來有效規(guī)避或者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價格的風(fēng)險，屬于一種有效的準備方法。
2.房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移的意義
房地產(chǎn)價格屬于一種長期波動的動態(tài)價格，正是由于這種不確定性和動態(tài)性，才導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫化情況，因此加強對房地產(chǎn)價格進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移識別風(fēng)險的來源和本質(zhì)，才能逐漸使我國房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟動態(tài)性的大環(huán)境。
穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，提高房地產(chǎn)風(fēng)險管理的質(zhì)量和水平，確保房地產(chǎn)規(guī)劃的穩(wěn)定性和正確性，有助于房地產(chǎn)事業(yè)又好又快的發(fā)展。
對房地產(chǎn)價格泡沫進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，能夠減少風(fēng)險事件的發(fā)生，一旦房地產(chǎn)價格受到波動和沖擊，就可以獲得與之相關(guān)的資金和財務(wù)補償，從而確保房地產(chǎn)事業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移的目的就在于通過將潛在的風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移，從而避免不必要的資金浪費，以使房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益和社會效益的大化。
有利于房地產(chǎn)管理者更好的為房地產(chǎn)工作者提供經(jīng)濟保障，打消員工工作的后顧之憂，增強員工的責(zé)任意識，使其明確自身的主人翁地位，提高員工工作的主動性和自覺性，為房地產(chǎn)事業(yè)贏得良好的口碑。
通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移，可以加強房地產(chǎn)事業(yè)與銀行信貸、房地產(chǎn)開放商之間的聯(lián)系，使三者能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)和集資有著很大的好處。
3.房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移的有效途徑
房地產(chǎn)投資價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資價格主要是指房地產(chǎn)價格定性的風(fēng)險分析和房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析兩個方面，無論從哪個方面出發(fā)都是為了預(yù)測和估計房地產(chǎn)價格投資方面的風(fēng)險，然后根據(jù)各種不同的房地產(chǎn)類型，采取多種規(guī)避風(fēng)險的策略。例如：對房地產(chǎn)價格要進行一個前期的綜合性研究分析，主要包括前期的房地產(chǎn)成本投資、房地產(chǎn)價格的市場調(diào)查、后期的房地產(chǎn)收益等。通過進行事先的價格投資風(fēng)險評估，進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移識別和衡量價格投資中的風(fēng)險，一旦發(fā)現(xiàn)某項投資會導(dǎo)致資金的損失，就需要改變其風(fēng)險投資的途徑，放棄此項目，這樣不僅能夠有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險，還能避免不必要的資金損耗。總而言之，房地產(chǎn)價格的風(fēng)險轉(zhuǎn)移方法是消除風(fēng)險隱患的有力、*的一種方法，屬于自給自足性質(zhì)的規(guī)避風(fēng)險的手段，從而降低一些損失的發(fā)生情況。
房地產(chǎn)泡沫價格風(fēng)險規(guī)避：房地產(chǎn)泡沫價格的產(chǎn)生因素較多，因此不僅要對房地產(chǎn)的投資價格進行有效的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，還要控制其成本風(fēng)險，只有這樣才能確保我國房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的大化，具體做法有以下幾個方面：
（1） 價格風(fēng)險預(yù)測
對于一般的房地產(chǎn)而言，一旦將資金投入進去就要面對更多的競爭和相對狹窄的市場消費空間，存在很大的不可預(yù)見性和風(fēng)險性。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于供過于求，因此只有選擇相對大型的投資項目或者是安全的投資方向，才能獲得一定的收益。由此可見，在進行投資時，必須進行價格風(fēng)險預(yù)測，并且預(yù)先做好必要的防護方案和措施。
在房地產(chǎn)投資過程中，應(yīng)該選擇風(fēng)險較小的投資項目，這樣也占有價格優(yōu)勢，放棄風(fēng)險較大的風(fēng)險投資項目。將風(fēng)險降低到 0,雖然這種方法能夠有效規(guī)避風(fēng)險，但與此同時也放棄了一些高額利潤的房地產(chǎn)項目，相對的預(yù)期收入較小。
（3） 風(fēng)險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要分為兩個方面：一方面是非保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移，另一方面是保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移。非保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要是指房地產(chǎn)投資方與其他方簽訂合同，通過已經(jīng)簽訂的合同將風(fēng)險帶來的損失轉(zhuǎn)移給其他方。例如：雙方可以簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的合同，一旦發(fā)生了風(fēng)險，就可以轉(zhuǎn)移出去。又如：房地產(chǎn)工程量大、工期長的工程，受到市場價格、供求關(guān)系、施工所需設(shè)備等因素的影響，存在較大的風(fēng)險，遇到這種情況，房地產(chǎn)投資方就可以在合同中標注，延誤工期所造成的損失必須由承建方承擔(dān)。保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移都已參加保險，屬于一種更為公開、公平的博弈，這也是房地產(chǎn)購買保險的主要原因。
（4） 風(fēng)險分散
房地產(chǎn)面臨的商業(yè)風(fēng)險都不同，因此獲取的能力也不同，才能夠?qū)L(fēng)險投資降到低，然后獲得更加相應(yīng)的風(fēng)險效益，為有效的分散風(fēng)險的方法就是使用組合投資方式。利用不同的房地產(chǎn)類型和功能相互補充，然后利用各種收益作為房地產(chǎn)調(diào)整的籌碼，從而滿足當(dāng)前市場的需求，提高風(fēng)險分散能力，減少不必要的損失，與此同時還能采用購房款、預(yù)售、預(yù)租、以及分期付款等方法來進行風(fēng)險分散。
（5） 風(fēng)險控制
房地產(chǎn)風(fēng)險控制主要是施工控制，在整個施工過程中節(jié)約成本和資金的可能性較小，但是增加資金的可能性較大。因此在簽訂合同時，要確保社會效益和經(jīng)濟效益，從而確保施工過程中按照圖紙進行施工。
三、關(guān)于房地產(chǎn)價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移的對策及建議
1.做好房地產(chǎn)價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移的應(yīng)對策略
先，樹立正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)開發(fā)管理者要樹立正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念和正確的價值觀，重視風(fēng)險轉(zhuǎn)移的意義，轉(zhuǎn)變風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念，與時俱進、開拓創(chuàng)新，在實踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實踐，搜集一些與市場房地產(chǎn)相關(guān)的信息和資料，將風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移。其次，做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)要搜集與房地產(chǎn)相關(guān)的資料，做好市場調(diào)研工作，進行風(fēng)險識別和預(yù)測，做好風(fēng)險的預(yù)測，實現(xiàn)市場資源的信息共享，進行有效的風(fēng)險識別和科學(xué)的市場信息評估和預(yù)測，準確把握其中風(fēng)險因素。后，權(quán)衡利弊，有效進行風(fēng)險控制。在整個房地產(chǎn)風(fēng)險評估體系中，有效的進行風(fēng)險控制，回避風(fēng)險。例如：要放棄或者終止風(fēng)險較大的房地產(chǎn)項目，提高工作方法，房地產(chǎn)人員以及施工人員都要提高自身素質(zhì)和專業(yè)化水平，為企業(yè)減少不必要的損失。
2.房地產(chǎn)價格泡沫控制中應(yīng)注意的幾點事項
雖然我國房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)得到長足發(fā)展，但仍然存在諸多亟待解決的問題，因此在控制房地產(chǎn)價格泡沫化的同時，還應(yīng)該注意以下幾點問題：
一，制定和完善相應(yīng)的控制計劃。房地產(chǎn)價格泡沫的控制計劃要具有*性和針對性，根據(jù)實際情況因地制宜的采用合理的方案，也是風(fēng)險規(guī)避的有效手段，由于房地產(chǎn)價格具有很大的波動性和*性，因此需要制定和完善相應(yīng)的控制和解決計劃，才能克服風(fēng)險，注意在方案制定過程中存在的僥幸心理和貪小便宜的心理，切莫因小失大，為房地產(chǎn)價格帶來更大的風(fēng)險。
第二，將各種風(fēng)險規(guī)避途徑有效結(jié)合。不管是風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制等哪種減低風(fēng)險的方法，其都有自身的局限性和復(fù)雜性，面對社會主義市場經(jīng)濟激烈的大環(huán)境，只有將各種方法相結(jié)合，在實踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實踐，按照成本優(yōu)點進行排序，這樣不僅能夠有效的對房地產(chǎn)價格泡沫進行控制，還能避免出現(xiàn)單一方案無法解決的情況。
第三，注重實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的大化?？刂品康禺a(chǎn)價格泡沫不但要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理者的經(jīng)濟利益，還要充分考慮其社會效益，想要得到較高的回報就要承擔(dān)一定的風(fēng)險和付出一定的代價。但是也有必要為實現(xiàn)其經(jīng)濟效益，制定一個風(fēng)險方案的綜合評估，按照節(jié)約風(fēng)險成本的方案進行排序，從中選擇出一個更加經(jīng)濟高效的價格方案，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的大化。從本質(zhì)上而言，房地產(chǎn)價格泡沫的控制始終伴隨著房地產(chǎn)事業(yè)的整個過程，正確的風(fēng)險規(guī)避途徑就是依靠集體的智慧和力量
房地產(chǎn)價格泡沫控制使房地產(chǎn)管理者清楚的意識到，房地產(chǎn)價格泡沫形成離不開宏觀因素和貨幣政策。良好的貨幣政策不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到調(diào)節(jié)作用，還可以抑制因房地產(chǎn)市場過于熱烈而產(chǎn)生的價格泡沫情況。貨幣政策中的信貸手段能夠有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中的供給與需求關(guān)系。由此可見，房地產(chǎn)價格泡沫的控制離不開適當(dāng)?shù)呢泿耪叩妮o助，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價格泡沫化趨勢加重的情況，更為適用。雖然通過調(diào)整相應(yīng)的貨幣政策能夠有效的控制房地產(chǎn)價格泡沫化趨勢，實行緊縮的貨幣政策在抑制房地產(chǎn)價格泡沫的同時還使得城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入降低，因此這種方法也存在很大的弊端?？梢?，要選擇一種積極、優(yōu)的貨幣政策才能有效的控制房地產(chǎn)價格泡沫趨勢。
四、結(jié)論
綜上所述，目前我國社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量和水平逐漸提高，對房地產(chǎn)工作也提出了更高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會主義市場競爭中處于不敗之地，就需要黨和國家、相關(guān)政府對房地產(chǎn)價格泡沫進行有效的控制，房地產(chǎn)行業(yè)也要做好預(yù)先準備，規(guī)避風(fēng)險，這樣不僅能夠提高房地產(chǎn)事業(yè)自身的競爭力，還能滿足廣大消費者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)要清楚的認識到控制價格泡沫的重要意義，只有這樣才能提高我國房地產(chǎn)企業(yè)人員的工作質(zhì)量和工作水平，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠進入一種良性發(fā)展的態(tài)勢。由此可見，房地產(chǎn)價格規(guī)避工作不僅是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的重要組成部分，也是順應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢的必然要求。
由于房地產(chǎn)風(fēng)險具備一定的規(guī)律性和時間性，這就要求市場參與者明確自身的責(zé)任，節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)成本，進行控制風(fēng)險，房地產(chǎn)價格與風(fēng)險具有很大的不確定性，這些特點就要求房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要準確定位，根據(jù)市場近的動態(tài)，制定科學(xué)合理的風(fēng)險轉(zhuǎn)移方案，通過樹立正確的風(fēng)險轉(zhuǎn)移理念、做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作、權(quán)衡利弊，有效進行風(fēng)險控制、制定和完善相應(yīng)的控制計劃、將各種風(fēng)險規(guī)避途徑有效結(jié)合、提高房地產(chǎn)工作人員的自身素質(zhì)和責(zé)任意識，引導(dǎo)房地產(chǎn)工作人員樹立為人民服務(wù)的理想觀念，樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀等方法，努力做好房地產(chǎn)價格泡沫和風(fēng)險規(guī)避工作，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的大化?？傊康禺a(chǎn)價格泡沫控制以及風(fēng)險轉(zhuǎn)移工作任重而道遠，需要黨和國家、政府、房地產(chǎn)等共同努力，只有這樣才能推動我國房地產(chǎn)企業(yè)又好又快發(fā)展！
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